Kako se primenjuje Zakon o održavanju zgrada u Prijepolju:PRINUDNO PROFESIONALNO

  13 novembar 2019

Aktuelnim Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada nastoji se postići sveobuhvatan okvir za rešavanje višedecenijske stambene krize. Propadanje stambenog fonda započeloje njegovom privatizacijom, produbljeno je nestankom građevinske industrije sa kojom isčezavaju i standardi gradnje i održavanja stambenog fonda. Vlasništvo je predato stanaru, a sa vlasništvom i odgovornost. Opšte dobro se povuklo, a ostao je siromašni vlasnik sa nagomilanim problemima u održavanju.

Zakonom je fokus prebačen sa ljudi na infrastrukturu. Predviđena je registracija nekadašnjih skupština zgrada u stambenu zajednicu koja postaje pravni subjekat, odnosno poslovno lice. Ona odgovara za štetu koja proistekne iz neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova u njenoj nadležnosti. U mogućnosti je zaključiti ugovor o osiguranju od odgovornosti za štetu pričinjenu trećim licima.

Obavezni organi stambene zajednice su skupština i upravnik. Stanari su bili u obavezi da održe sednicu na kojoj bi izabrali upravnika. On zastupa stambenu zajednicu, vodi evidenciju o vlasnicima stanova, stara se o naplati održavanja zgrade, predlaže šta bi sve moglo da bude urađeno, raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, organizuje radove i hitne intervencije.

Ukoliko stanari ne uspeju u predviđenom roku da izaberu upravnika, onda se stambenoj zajednici, sa liste profesionalnih upravnika rešenjem lokalne samouprave, dodeljuje prinudni upravnik. On taj posao obavlja sve dok se stanari ne organizuju i posao ne povere drugom licu. Stanari mogu da se dogovore i izaberu profesionalnog upravnika 2/3 većinom od ukupnog broja vlasnika. Profesionalni i prinudni upravnici se plaćaju.

Šta se u međuvremenu desilo i da li je Zakon zaživeo u praksi?

“Na području opštine Prijepolje registrovano je 107 stambenih zajednica. U četiri registrovane stambene zajednice, lokalna samouprava je imenovala prinudnog upravnika. Stambenim zajednicama koje još uvek nisu registrovane, takođe su dodeljeni prinudni upravnici, pa će i one, sa završenom dokumentacijom biti registrovane“, kaže Vinojla Komarica, refernt za komunalno –stambene poslove.

AR upravljanje zgradama 2

U najvećem broju slučajeva prinudne uprave na području Prijepolja, kao prinudni upravnik pojavljivao se Vidosav Cincović iz čačanske firme Huset Group, koja se bavi profesionalnim upravljanjem i održavanjem zgrada.

“Od početka registracije imenovan sam u preko 40 slučajeva za prinudnog upravnika. Do danas sam uspeo najveći broj slučajeve da rešim na način na koji Zakon propisuje. Ostao sam samo u jednoj stambenoj zajednici na poziciji prinudnog upravnika. U 20 slučajeva su skupštine stambene zajednice izabrale profesionalnu upravu, u ostalim slučajevima su za upravnika izabrali nekog između sebe”, kaže nam u telefonskom razgovoru Cincović i dodaje : “Od organa opštine sam preuzeo 5 – 6 slučajeva još uvek ne registrovanih zajednica, tako da ću sa završenom dokumentacijom i u tim zajednicama raditi kao prinudni upravnik dok ne nađemo zajedničko rešenje.”

A kako je pronaći rešenje u stambenim zajednicama koje ne mogu da se dogovore? “Prinudna uprava je specifično težak posao”, kaže Cincović, “dolazite u jednu često posvađanu zajednicu u kojoj treba da napravite red. Zna to da bude i zajednica u kojoj ne mogu da pronađem sve stanare. Neko se odselio. Neko živi u inostranstvu. Za to je potrebno vreme, dosta strpljenja i truda. A naknada je mala.”

AR upravljanje zgradama 3

Kada je reč o finansiranju rada prinudnog upravnika Skupština opštine Prijepolje je donela odluku o naknadi za rad prinudnog upravnika u apsolutnom iznosu na mesečnom nivou koja iznosi od 146 dinara do 204 dinara u zavisnosti od broja posebnih delova koji čine stambenu zajednicu.

Vidosav Cincović smatra da su to izuzetno mala sredstva za posao koji obavlja. Sa njim se slaže i Darko Dumić profesionalni upravnik iz Prijepolja.

“Da bi ova cena bila promenjena , potrebno je da prinudni upravnik predloži novu cenu lokalnoj samoupravi za svaku pojedinačnu stambenu zajednicu. Nakon toga, Skupština opštine raspravlja i tek onda donosi odluku o ceni“, ističe Dumić i dodaje da “je sve suprotno tome nelegalno. Međutim, znam za slučajeve u većim gradovima, gde prinudni upravnik ima i po nekoliko desetina stambenih zajednica, u kojima godinama ne nudi izlazno rešenje, već samo uzima naknadu. Reč je o stotinama stanova. Kad to stavite na papir, onda su to velike pare. Dakle zakon ima svoje ‘rupe’ koje omogućavaju neosnovano bogaćenje.”

AR upravljanje zgradama 5

Profesionalna uprava se pojavljuje kao “odlična” ponuda za stanare: za mesečnu naknadu neko drugi brine o problemima u njihovoj zgradi. Međutim profesionalni upravnik nije isto što i predsednik stanara, već je samo pravni zastupnik stanara, a svaki problem, nedostatak i odgovornost zakonski pada na stanare. Oni su ti koji su dužni da obaveste upravnika o problemima, vanrednim situacijama, noćnim intervencijama. Upravnik je, po zakonu, dužan da bude dostupan 24 časa. To postaje komplikovano kad profesionalni upravnik obavlja svoj posao u velikom broju zajednica, kada je iz drugog grada ili kada upravlja stambenim zajednicama u više gradova. Dešava se da profesionalni upravnik postane tek stavka na računu, a da su stanari ti koji opet moraju da se organizuju i majstorišu.

Vidosav Cincović je izabrani profesionalni upravnik u stambenoj zajednici u Polimskoj ulici. Stanari su se dogovorili da se uradi elektrifikacija zajedničkih prostorija, neosvetljenog stubišta.

” Njihov zahtev sam preuzeo i otišao u Elektrodistribuciju u Prijepolju. Tamo su mi tražili dokumentaciju o zgradi. Ispostavilo se da zgrada nije uknjižena i da je na njenom mestu ledina. Odavde me pošalju u Elektrodistribuciju u Kraljevo, pa za Užice. Da bi stanari ugradili osvetljenje, nije bilo dovoljno ni 25 dokumenata koje sam u tom procesu izvadio. Imao sam sreće da naiđem na razumevanje opštinskih službi, inače stanari ne bi imali svetlo u hodniku”, kaže Cincović i dodaje, “imao sam problema sa javnim preduzećima oko njihove nadležnosti, izuzetak je Komunalno preduzeće “Lim”. Oni su radili u zakonskim okvirima. Imao sam primedbe i na rad inspekcije. U jednom slučaju sam tražio izuzeće inspektora jer sam smatrao da je pristrasan i da se prema meni odnosi sa pozicije moći a ne sa pozicije slova Zakona. Na žalost drugostepeni organ nije nikad doneo rešenje o mojoj žalbi.“

Stambena infrastruktura u Prijepolju je u očajnom stanju, slažu se oba sagovornika.   Smatraju da je to problem investicionih ulaganja. I zaista teška ekonomska situacije ne dozvoljava većini stambenih zajednica da izdvoje više sredstava za investiciono ulaganje od predviđenog minimuma. Da bi se situacija u stambenom fondu popravila, to najpre podrazumeva otvaranje opštinskih institucija. U suprotnom zajednice su prepuštene same sebi,odnosno tržištu.

AR upravljanje zgradama 4

“Prema Zakonu opština je dužna da donese odluku o gradskim zonama kojom bi propisali uslove koje zgrade treba da zadovoljavaju. Pored toga, u budžetu bi trebala biti obezbeđena određena sredstva, kao pomoć za koju bi stambene zajednice mogle konkurisati. Nakon toga bi građevinske i komunalne inspekcije trebalo da izađu na teren i da, za početak, sugerišu stambenim zajednicama koje nepravilnosti da isprave. Sankcionisanje je krajnja mera koju bi primenjivali.Tek tada bi Zakon prestao biti prazno slovo na papiru “, rezolutan je Dumić.

Tamo gde su stanari u lošoj ekonomskoj situaciji ni jedan vid uprave ne može obezbediti potrebna sredstva osim kroz prinudnu naplatu. To vrlo lako može dovesti do toga da vam jedno jutro na vrata pozvoni izvršitelj.

” Uvek se može sačekati ako neko nema da plati za mesec ili dva. Ako neko neće da uplaćuje svoje obaveze, onda i mene i člana stambene zajednice može da kazni inspektor, mandatno po 5000 dinara. Nakon toga, dužan sam da tužim stanara, što sa troškovima suda i izvršitelja raste na 8000 dinara“, kaže Dumić.

Odgovornost proizilazi iz vlasništva, međutim u stambenim zgradama postoje zajedničke prostorije, koje nisu ničije, ali su svačije. Teško je onda izvesti odgovornost iz vlasništva nad zajedničkim prostorijama. Pa ipak Zakon predviđa upravljanje kroz kolektivnu odgovornost.

“Imao sam problema u zgradama gde stanari odbijaju da zajednički učestvuju u saniranju i popravci zajedničkih vodovodnih, električnih instalacija. Kada je reč o opravci krova, onda je još teže pronaći neko zadovoljavajuće zajedničko rešenje”, kaže nam Cincović.

“Polimlje“ je u kratkom telefonskom razgovoru dobilo informaciju od građevinskog inspektora Milića Gluščevića da “nije izdato ni jedno rešenje za stambene zajednice.“ Gluščević nas je zamolio i da njegov citat dopunimo odgovarajućim članom Zakona, verovatno misleći na član 126 o pravima i obavezama, član 127 o dužnostima i član 128 o dužnostima u slučaju preduzimanja hitnih mera.

Pasivnost stanara i prepuštanje državi koja se iz ove problematike povlači i svodi stambenu politiku na fiskalnu politiku jer stanove posmatra samo kao osnov za oporezivanje. Sa druge strane, jake agencije već otkupljuju manje i ukrupnjavaju se na tržištu. Sa jačenjem uticaja velikih agencija za održavanje u skorije se mogu očekivati samo represivnije mere i sankcije.

Stanari i vlasnici stanova se kolebaju i sumnjaju u vlastito znanje i veštine upravljanja. Teška ekonomska situacija i višegodišnja sveopšta kriza ih je demoralisala i posvađala. Nestalo je razumevanja i solidarnosti, osnovnih vrednosti dobrih međuljudskih odnosa. Naši sagovornici se slažu, u pretpostavci, da će u skorije vreme većinom stambenih zajednica upravljati profesinalni upravnitelji.

A.R.

FTN Polimlje 300x300

Marketing

petar pan markica

jkp lim

jkp lim

es komerc mala1

Baner oglasavanje

Vesti dana

Tag Cloud

MiniCalendar

jun 2021
npusčps
12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930

Kursna lista

 

Broj poseta sajta

7002485
Danas
Juče
Ove sedmice
Ovog meseca
Prošlog meseca
Ukupno
333
12830
59906
158605
233803
7002485

Vaš IP: 3.236.214.224
2021-06-20 00:33